新北市板橋浮洲重劃區:進度到哪?機能好嗎?值不值得買?
新北市板橋浮洲重劃區位於板橋市中心東側、新莊塭仔圳二期南邊、樹林萬大線東側,該重劃區總面積約為 278.5 公頃,計畫可容納 6 萬人口,並隨著浮洲車站未來與泰板輕軌交會,新北市板橋浮洲重劃區的交通便利性將大幅提升,翻轉浮洲「老、舊、殘」的既定印象。
新北市板橋浮洲重劃區 |
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區段徵收範圍 | - 東:大嵙崁溪(即湳仔溝)及板橋都市計畫為界
- 西:大漢溪與新莊區相望
- 南:至土城都市計畫界線
- 北:大漢溪與湳仔溝交會處
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土地徵收補償 | - 以協議議價進行,若不同意,可按徵收當期市價取得現金補償或申領抵價地
- 抵價地比例:尚未公告
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預定作業期程與進度 | - 112年10:都市計畫主要內容審議
- 112年12月:細部計畫第一階段增訂策略都更地區得到批准
- 113年05月:進入中央審議
- 116年下半年:內政部審議完成
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最新消息與進度 | 全案最新消息與進度,請參考新北市城鄉局最新消息。 |
新北市板橋浮洲重劃區,過去曾是板橋區的工業區,隨著時代變遷,土地利用也面臨轉型的需求,因此,新北市政府在 2008 年決定重新檢視這個區域的開發計劃,希望能提升土地價值並促進當地的繁榮,打造兼具居住、休閒、生態、文創的多功能生活城。
新北市板橋浮洲重劃區的規劃範圍從板橋區中心西側約 1 公里處,南邊距離土城 2 公里,一路延伸至樹林萬大線的東側,北邊則與新莊塭仔圳相望。行政區域包含板橋區浮洲里、大觀里、僑中里、大安里、中山里、復興里全部及華中、橋中、聚安、龍安、福安等里的一部分。
新北市政府在 1992 年首次發布新北市板橋浮洲都市計畫,於 2008 年,啟動第一次通盤檢討案,但由於財務問題,沒能實施土地徵收。到了 2019 年再次重啟第二次通盤檢討案,卻面臨當地住戶和工廠不同意拆遷。
因此計畫經過多次修改和協商,開發延宕將近15年,政府終於在 2023 年 10 月 3 日重新提交了都市計畫的主要內容給內政部審查。同年 12 月 21 日,細部計畫第一階段增訂策略都更地區得到批准,計畫於 2024 年 5 月 7 日進入中央審議。
預計到 2025 年下半年,內政部的審議將完成,如果計畫獲得通過,接下來還需要進行土地徵收和其他程序,整個浮洲都市計畫的拆遷工作可能還需要大約 10 年的時間才能完成。
為了支持 2050 淨零減碳目標,新北市板橋浮洲重劃區的詳細計劃中包括增訂低碳(低蘊含碳)建築評估及標示制度(LEBR),以及將綠建築容積獎勵納入建築能效標示等規定,以提供誘因鼓勵建商打造更多綠建築。
另外,也配合修訂了建築退縮空間的規定,將大漢溪和道路系統打造成主要都市風廊與公共空間相連接,因此未來泰板輕軌沿線的兩側將各有 10 公尺寬的景觀人行道,這將有助於形成一個以人為本的交通環境。
此外,還結合 TOD(交通導向發展)發展概念,擴大了浮洲車站和捷運亞東醫院站周邊的增額容積適用範圍,涵蓋約 46 公頃的土地,透過這種方式,板橋浮洲地區不僅可更新生活設施,還將為當地社區帶來新的活力。
板橋浮洲重劃區土地使用配置及面積。
(圖片來源:新北市政府城鄉發展局)
新北市板橋浮洲重劃區 |
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土地使用分區 | 住宅區 | 商業區 |
建蔽率 | 50% | 70% |
容積率 | 240% | 300% |
政府在這個開發計劃中,預計取得 52.9 公頃的公共設施用地(約為 2 個台北大安森林公園大小),包括 8.5 公頃的公園、綠地和廣場,將配合泰板輕軌預留 30 公尺路廊,串聯新莊、泰山、五股及板橋亞東醫院等地,期望提升浮洲地區的生活品質並提供便捷的交通系統。
此外,計劃中還包括設立一個 5 公頃的產業專用區,位於北側的 2.75 公頃地區將用來安置原有的工廠,而東南側的 2.26 公頃地區則用於發展高端服務產業,也提供給商務辦公室使用。
政府還選擇了浮洲車站南邊的兩個位置條件較佳的街廓(總共 2.77 公頃),將它們劃為策略性更新地區。這麼做的原因是浮洲車站未來將成為新泰板輕軌的重要站點,希望通過此次都市更新來改善這一區的環境。
用地取得方式將以協議價購進行,原地主若同意以市價協議,可於申請時間內簽約並移轉登記土地所有權;若原地主不同意市價協議,則可以選擇按徵收當期市價取得現金補償,或申領抵價地。
更多詳細配地與申領補償細節,可參考官方網站說明,或與晟意不動產聯繫,將由專業土地規劃師為您提供專人諮詢。
新北市的板橋浮洲重劃區以鐵路為線,可大致分為南北兩部分,南邊的區域擁有較好的生活設施和漂亮的市容,而北邊則有許多工廠和未開發的空地。
- 【板橋浮洲重劃區五大生活機能】
- 鐵路便利:從這裡搭火車只要一站就可以到達板橋,約15分鐘就能到達台北車站
- 娛樂機能:開車 5-10 分鐘即可抵達樹林秀泰影城、板橋大遠百購物中心
- 教育資源:鄰近有中山國小華僑高中、國立台灣藝術大學等,教育資源豐富
- 醫療資源:鄰近亞東醫院、板橋國泰醫院等大型醫院,醫療資源充足
- 環境清幽:整體環境很清靜,有許多綠地和河堤公園,居民可以在這裡休息和放鬆
泰山板橋輕軌可行性研究案路線圖。
(圖片來源:自由時報) 浮洲被納入都市計畫區後,曾計畫要擴增道路,但因都市計畫案延宕遲遲未能開闢,導致浮洲內的道路依然狹窄,而且缺少完善的人行道和自行車道。
此外,浮洲的東邊和西邊分別被湳仔溝和大漢溪圍繞,所以主要的出入道路只有大觀路和環河道路,儘管台 65 號浮洲交流道的開通,讓居民開車進入台 65 號公路時,可以節省大約 10 分鐘,稍微降低台 65 土城交流道的交通擁堵,但許多網友反應下班或假日時,從浮洲前往土城、中和等地區仍然很容易遇到交通堵塞的問題。
因此浮洲的交通仰賴周遭重大設施與都市計畫案進一步完善,例如板泰輕軌,待設施完建後,將可銜接轉乘五泰輕軌、桃園機場捷運、捷運新莊線、板南線與萬大線,以及台鐵的浮洲車站,增加居民的交通便利性。
此外,這個計畫還包括了重新設計道路,目前草案提到可能會建設 6 條連接聯外道路,讓出入更加順暢,解決目前交通不便的問題。同時計畫中還包括了 12 條主要道路和許多次要道路的改造,目的是為了減少市區內的交通擁堵,讓居民出行更加輕鬆。
新北市板橋的浮洲重劃區,在過去一年的房價大約是每坪 56.18 萬元,比起板橋市中心,浮洲的房價大約只有三分之二,算是雙北地區比較親民的價格。
最近幾年,這個地區的房屋成交量和價格都有所降低,浮洲的主要生活機能集中在南邊的合宜住宅和龍興街。如果你喜歡安靜的生活環境,且不排斥以大眾運輸為主要交通手段,那麼可以考慮在這裡買房。
待未來的交通和城市規劃完成後,浮洲未來發展不可小覷,有機會比價林口或三峽。
完工日 | 建案名稱 | 戶數 | 坪數區間 | 近一年平均成交價 | 最高成交價 |
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2028年下半年 | 馥華原真 | 224 戶 | 20~49 坪 | 61.65 萬/坪 | 63.69 萬/坪 |
已完工 | 順元大觀路二段37巷37號華廈 | 5 戶 | 20~35坪 | 45.41 萬/坪 | 45.41 萬/坪 |
已完工 | 馥華原美 | 168 戶 | 33~64 坪 | 55.04 萬/坪 | 61.29 萬/坪 |
資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/05/27)