在進行土地買賣之前，稅務計算絕對是最不能忽略的一步。特別是房地合一稅和土地增值稅這兩項稅金，會直接影響你最終的收益。提早了解這些稅務規定和計算方式，可以幫助你避免因為忽略細節而花冤枉錢。

房地合一稅是政府為了防止炒房，針對房屋與土地一併交易所得所設的稅金，稅率計算依持有期間不同而異：

1. 持有2年以下的稅率高達45%
2. 持有2～5年為35%
3. 持有6～10年為20%
4. 持有10年以上的交易，稅率為15%

簡單來說，買賣的時間越短，稅率越高，所以想要出售土地前，不妨先參考 財政部的房地持有期間說明 。

一般房屋／土地持有期間：自取得日起算至交易日止。如果是自有土地與他人合建分屋，則土地持有期間從原土地取得之日起算。

參與都更或重建：若是透過參與都市更新或危老重建取得土地，則持有期間依據原土地取得日算起。

房地合一稅雖然針對短期房地交易課以高稅率，但財政部也設置了一些豁免條款或優惠稅率，例如以下這些情形可適用優惠稅率20%：

1. 重大傷病醫藥費：因負擔醫療費用而出售房地。
2. 家庭暴力或人身安全威脅：因安全考量取得通常保護令後，被迫交易。
3. 欠稅或債務強制執行：因財務壓力進入強制執行程序的交易。
4. 鄰居越界建築：依《民法》第796條因鄰居越界建築被迫出售房地。
5. 非自願離職或調職：因調職或非自願離職而出售房地。
6. 參與都市更新或危老重建：參與 都更或危老重建，在取得房地後2年內進行首次移轉，可維持稅率20%。
7. 合建分屋的首次交易：個人或營利事業以自有土地與建商合建分回房地，並在5年內出售分回的房屋與土地。
8. 建商首次移轉：建商興建房屋後第一次出售的房地。

若為自住房地，且持有並設籍超過6年，則稅率降至10%，且享有400萬元免稅額的優惠。

土地增值稅是另一項重要的稅金，主要針對土地漲價的部分課稅。當土地的所有權轉移時，根據土地公告現值的漲幅來計算，並採累進稅率，根據土地漲價的倍數分為20%、30%、40%三個級距，漲價越多，稅金越高。

但如果是符合「自用住宅」條件的土地，可享有每人一次的10%優惠稅率。

以下情況可以申請土地增值稅的免稅或減免：

1. 農地交易免稅：如果你賣的是農地，而且買家是自然人（非公司或法人），可以申請免徵土地增值稅。
2. 公共設施保留地免稅：同時符合以下條件的「公共設施保留地」可免稅：
   1. 位於都市計畫內。
   2. 必須為「公共設施保留地」。
   3. 政府以徵收方式取得。
3. 市地重劃後優惠：若因參與 市地重劃，導致土地暫時被劃設為「公共設施保留地」，重劃後首次移轉，可減免40%土地增值稅的優惠。

不用擔心，這兩種稅不會重複課稅。因為房地合一稅的計算基礎已經扣除了土地漲價的部分，因此你只需要分開繳納兩種稅，但實際負擔不會疊加。

👉 延伸閱讀：土地買賣適用範圍有限，僅限於都市土地與非都市土地，若涉及國家公園土地或其他特殊地區，則可能面臨交易限制，詳情請參考《土地買賣前必看！地種限制與持有期間這兩點一定要釐清》。

土地買賣除了主要的稅金如土地增值稅和契稅外，還有一些其他費用需要買賣雙方分擔。了解這些費用，可以幫助你在交易時更好地掌握整體成本，避免超出預算。

• 契稅：契稅是土地或建物買賣時，買方需要支付的稅金，稅率通常為總價的6%。
• 印花稅：適用於買賣契約的稅金，稅率為總價的0.1%。
• 登記費用：包括產權移轉登記費和相關手續費，由買方支付，費用會因地區而異。
• 代書費用：地政士或代書辦理產權移轉、稅費申報等服務的費用，價格依案件複雜度而不同。
• 仲介費用：如果透過不動產經紀業者進行交易，買方需支付一部分仲介費，總額不超過成交價的6%。

• 土地增值稅：賣方必須負擔土地交易過程中的土地增值稅。
• 房地合一稅：若適用，需依據交易持有期間支付相應稅率的房地合一稅。
• 工程受益費：如果土地所在地區有政府公告的工程受益費，未到期的部分需由賣方支付，或由雙方協商負擔比例。
• 水電費及管理費：土地建物點交日前的這些費用由賣方繳納，交屋日之後的費用則由買方負擔。
• 地價稅：當年度8/31土地登記簿上記載的土地所有權人，有繳納地價稅的義務。

• 未到期工程受益費：如果未提前支付，雙方可根據合約協商分攤。
• 公共基金或管理費：若交易涉及有管理費的物業，未繳清部分由賣方支付，點交後則由買方負責。

• 臨時額外費用：包括稅務代辦費或其他小額費用，通常由雙方約定支付方式。

除此之外，在土地或建物交屋時，買賣雙方通常會依據交屋日比例分攤相關費用，例如地價稅、房屋稅、水電費等，並在分算表上簽字確認支付情況。建議在簽約時明確規定各項費用的負擔方，以免後續產生爭議。

從上文確認土地買賣的基本狀況後，接下來我們將帶你走一遍土地買賣流程，掌握好每個步驟及所需文件，幫助你做好萬全準備。

在進行土地買賣時，首先需要決定是委託不動產經紀業者代辦，還是選擇自行交易：

1. 委託不動產經紀業者：選擇專業的經紀人協助可以讓流程更順利，且能避免疏忽細節。經紀業者將提供不動產說明書，並協助交易進行，但需支付手續費。
2. 自行交易：自行交易省去手續費，但買賣雙方需自行準備文件、檢查交易條件，並確認土地相關資訊，這樣的做法雖能節省成本，但對於流程不熟悉的買賣方來說，風險相對較高。

買賣雙方確認交易細節後，接著可協商指定地政士協助辦法產權轉移和相關手續，期間也會協助查明土地產權登記情形，並預估稅費負擔或貸款額度等。

接著雙方就可以簽訂不動產買賣契約，並由買家支付頭期款（一般約為總價的10%）。此時需注意以下準備文件：

1. 買方需攜帶：身分證明文件。
2. 賣方需攜帶：身分證明文件、印章、土地及建築改良物的所有權狀。

簽約時，雙方應仔細檢查契約中記載的地號、面積、付款方式等細項。若契約是透過仲介聯繫成立，經紀人應共同簽章，以保障雙方權利。

在簽約後，買賣雙方需要準備好各自的證件和文件，並完成蓋章手續。接著，買方會支付第二期款（通常是總價的40%）。

1. 買方需準備：印鑑章、身分證明文件。
2. 賣方需準備：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明、房屋稅單、地價稅單。

如果買方需要貸款，建議在這個階段準備好貸款申請文件並聯絡銀行，避免資金不足的情況。同時，買賣雙方或代辦仲介也需要檢具文件，向轄區稅務機關申報土地增值稅及契稅，以確保交易合法合規。

在進一步的交易前，買賣雙方需繳清相關稅款，完成稅務申報並支付第三期款（通常為總價的40%）。

1. 賣方需繳納：土地增值稅和欠稅款項。
2. 買方需繳納：契稅並繳納土地交易相關規費。

如果買方計劃使用貸款支付一部分購買價格，應該在這階段完成銀行授權手續，並讓貸款金額直接匯入賣方的指定帳戶，或是在支付尾款時由雙方共同前往銀行處理。

最後一步是實地點交，確認土地狀況，並進行過戶手續。

1. 買賣雙方到現場確認土地狀況無誤。
2. 買方繳交尾款（通常為總價的10%），並由賣方確認收款。
3. 完成點交後，土地所有權正式轉移給買方，整個土地買賣流程在此畫下句點。

土地買賣過程涉及許多繁瑣的文件和細節，晟易不動產的專業團隊可全程為您代辦，確保交易合法合規且順利完成，點擊這裡立即預約諮詢！

在土地買賣過程中，有許多細節需要特別留意。以下針對常見的問題與陷阱提供專業建議，幫助你輕鬆避開風險，確保交易順利。

購買時若發現土地價格特別低，務必謹慎！應確認土地是否涉及訴訟、產權不明或其他問題，例如是否有共有持有人，也要了解土地是否有設定抵押權、被查封或扣押等，土地使用上才不會有限制。避免未查明情況就購入，引起後續權益糾紛，反而更加麻煩！

在討論土地價格前，可以參考 公告土地現值及地價查詢 和 不動產交易實價查詢服務網了解該地區的實際成交價格。這樣可以避免最終成交價格與市場價格差距過大，保障雙方的權益。

台灣的土地依照用途分為都市土地、非都市土地和國家公園土地，前兩者都可以依法交易買賣，不過要留意農地的用途限制在農業用途，購地前應先確認地種，以免後續使用上受到限制。

（延伸閱讀： 土地買賣前必看！地種限制與持有期間這兩點一定要釐清）

土地的形狀和容積率會影響其可使用面積，以容積率來說，依土地使用分區而有所不同，容積率會決定建物的最大建築面積，建地時可依「土地面積×容積率」計算可建坪數，例如100坪土地的容積率60%，則可建坪數為60坪。

但要特別注意，如果是畸零地買賣，常見的案例是土地容積率看似高，但由於形狀不規則或太零碎，反而可能降低使用效率。

根據 《土地法》第73條第2項 規定，買賣完成後需在30天內辦理土地所有權移轉登記，若超過期限，每延遲一個月將面臨登記費額1倍的罰款。建議在交易完成後盡快辦理，以避免不必要的費用。

土地買賣可以辦理貸款，但貸款額度會根據土地的用途、地段和貸款人狀況而有所不同，不同的銀行和金融機構也會有不同的貸款成數：

1. 通常銀行建地最高可貸70%，農地貸款額度約為50-60%，工業用地貸款額度則視用途而定。
2. 農會土地貸款最高可貸鑑價4～7成。
3. 民間土地貸款最高可達市價9成。

可以，如果是分別共有的土地，您手上持有的部分可以自行交易；但若是公同共有，需獲得過半共有人或應有部分過半同意才能出售。因此購地前，建議查明土地共有人狀況，以免影響交易進度。

賣方在交易過程中，通常可以分期取得款項。順利的話，頭期款在簽約後取得，第2期款在3-7天內用印後支付，第3期款則會在7-21天的完稅後拿到，最後的尾款會在過戶手續完成後支付。

土地買賣涉及複雜的法規和流程，對許多人來說充滿挑戰。晟易不動產深耕業界多年，擁有豐富的經驗和專業團隊，能為您提供全方位的土地買賣服務。從土地評估、法規諮詢到交易流程，我們都能為您提供最完善的協助，讓您買得安心、賣得放心。

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