在台灣都市發展過程中，土地的整體開發往往涉及「多數決」，而這意味著少數土地所有權人可能需要犧牲個人利益。這類開發有兩種主要形式：市地重劃、區段徵收、一般徵收，這些形式各有不同的規定和要求，其中有些情況下我們可以拒絕，有些則無法。
- 市地重劃：「市地重劃」分為公辦與自辦兩種，依據《平均地權條例》進行，只需所有權人及所有權面積半數以上同意即可進行重劃。
因此在市地重劃的開發案裡，即使少數的土地所有權人不同意，仍可能面臨土地被納入更新範圍的情況，但由於同意門檻的人數有一定限制，所以地主仍有機會透過協商來表達立場。
- 一般徵收：「一般徵收」是指政府依公權力的運作，為了興辦公益事業或實施國家經濟建設，依法定程序強制取得私有土地的一種行為，但徵收範圍以其事業所必須者為限。
- 區段徵收：「區段徵收」是由政府主導的強制性徵收，依據《土地徵收條例》進行，政府可以基於公共建設需求直接辦理徵收，無需徵得私有地主的同意。
因此，在一般徵收和區段徵收的案件中，地主幾乎沒有拒絕的空間，因此經常出現處於弱勢的農民失去自家農地的情況，導致社會上產生不少爭議。
我們明白面對土地徵收時，很多地主心中可能充滿了各種疑問和不安。
- 有人可能會覺得自己的土地被徵收後，失去了多年的心血，也失去了對家園的掌控。
- 有人則擔心徵收補償是否合理，甚至懷疑整個過程是否公平合法。
有這些想法都是正常的，畢竟土地徵收對於個人財產的影響非常大。
然而，土地徵收必須符合正當行政程序，這意味著政府在徵收過程中必須依法辦事，我們也有權利在這個過程中提出異議和訴訟救濟。
接下來，晟易作為不動產專家，要教大家如何在可行的範圍內爭取最大利益，讓我們接著看看有哪些救濟方式可以幫助你應對政府的土地徵收。
首先，我們先聚焦在如果你單純不同意徵收這個行為，可以採取哪些行動。
- 在收到徵收公告時，若對於公告內容有異議，可以在公告期間內向地方主管機關提出「異議」。
- 若異議被駁回，或未在公告期間內提出異議，還可以自公告期滿次日起的30天內提出撤銷訴願。
- 如果撤銷訴願也被駁回，則可以進一步向高等行政法院提起撤銷訴訟。
特別提醒大家，徵收處分對範圍內的每位被徵收人都是獨立的個別案件，因此，即使其他被徵收人不行動，你也可以單獨提出訴訟救濟，無需集結所有人一起提訴。
- 若是不服「徵收註記」這類行政事實行為，請直接向被徵收土地所在地的高等行政法院提起給付訴訟。
補充說明：徵收註記是一種針對土地資訊的公開詔示，目的是讓第三人知道該土地即將被徵收，從而對土地的使用或處分加以限制，以避免對徵收計劃造成不利影響（如出售或新建房屋）。
美國通用汽車（General Motors）前董事長小約翰．史密斯曾說過：「如果你不能戰勝他們，就想辦法加入他們」。
- 如果你對土地有自用需求，又不想陷入長期的對抗過程，可以考慮採取「主動規劃」的方式，達到放大資產、合法節稅的效果。
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當你對政府給出的土地補償金額感到不滿時，還是有辦法去爭取更合理的賠償。以下是你可以採取的具體步驟：
- 地主可以在徵收公告期滿的次日起30日內，以書面向地方主管機關提出「異議」，地方主管機關會立刻查明並處理異議，並以書面通知結果。
- 如果對異議結果不服，還可以向地價評議委員會提出「復議」，繼續爭取合理的補償金額。
- 如果復議的結果仍不令人滿意，地主還可以進一步提起課予義務訴願，甚至向高等行政法院提起課予義務訴訟。
有些地主因為對補償金金額不滿，選擇拒絕領取補償金以表達抗議。然而，這樣的做法並無法阻止土地徵收的進行，因為土地徵收屬於強制性的行政行為，只要政府依法將補償金存入專戶，土地的所有權就會自動轉移到政府手中。
因此，拒領補償金不會改變徵收的事實，如果補償金未在規定時間內領取，可能會面臨補償金被充公的風險，實務上也有許多人遲遲忘記領取，所以各地政局都會時不時發布新聞稿提醒民眾儘速領專戶裡的補償費。
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有些地主可能發現，雖然全程積極參與了徵收程序，但卻沒有在法定期限內收到應有的補償費，那該如何處理呢？
根據相關法律規定，如果你認為政府未在規定的期限內支付補償費，可以直接向土地所在地的高等行政法院提起確認法律關係不存在的訴訟，確認土地徵收的處分是否已經失效或不存在。
依照「無補償即無徵收」的原則，政府必須在合法的時限內支付補償費，否則徵收行為將被認為失效。
按常理，地方主管機關應在徵收公告30日期滿後的15日內將補償費全數發給，但有時因為補償異議等原因可能導致延遲，這時候政府必須在合理期限內發放補償費，以免影響地主的權益。
因此，如果政府未能在規定的時間內支付補償費，地主有權提起確認法律關係不存在的訴訟，藉此確認徵收行為的失效，保護自己的權益不受侵害。
政府徵收土地，讓許多地主感到徬徨無助。面對複雜的徵收程序和賠償標準，您是否曾有以下困擾？
- 徵收價格太低，如何爭取合理賠償？
- 土地價值如何評估？有哪些影響因素？
- 徵收程序繁瑣，如何完成相關手續？
- 土地徵收後，未來生活該如何規劃？
土地是您重要的資產，面對政府徵收，我們明白您希望獲得的是公平、合理的對待，晟易不動產將成為您最堅強的後盾。我們擁有豐富的土地徵收經驗，能為您提供：
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- 協商談判：協助您與政府機關進行協商，爭取最有利的條件。
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