一般徵收是政府基於公共建設或國家經濟發展需求，依法取得私人的土地，屬於強制性行為。不過雖然土地會被徵收，但土地所有者可以獲得等值地價的補償金，以平衡其財產權的損失，而正因為一般徵收對人民的財產影響巨大，所以這種方式通常用於比較小範圍的公共建設。

區段徵收是政府針對一定區域內的土地進行全面徵收，重新規劃並整理土地的方式，目的可能有開發新城市、舊都市更新或改造農村等。
 

區段徵收後，政府會把整片土地收回，重新規劃成適合建築或使用的區域，並把土地的使用分成三部分：

1. 用於公共設施建設，例如道路、公園。
2. 還給土地所有者，作為抵價地。
3. 公開出售或出租，用來補貼開發費用。

市地重劃是一種可以由政府主導，也可以讓地主自己申請參加的土地規劃方式，它的目的是將零散、不規則或難以使用的土地重新整理，變成整齊有秩序的土地，同時加入像道路、公園這樣的公共設施。
 

最後，重劃後的土地會按比例分配回給參與者，讓每個人都能受益，而重劃過程中產生的公共設施建設費用，會由土地所有者共同分攤。

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雖然這兩種都是政府主導的土地處理方式，但在補償和參與程度上差別不少。
 

「一般徵收」與「區段徵收」最大的差異是一般徵收後，土地所有權人只能拿補償金，對於土地權利就完全結束；而區段徵收經重新規劃後，地主可以選擇領回抵價地，依然擁有一定比例的土地所有權。（延伸閱讀：政府徵收土地，你能拒絕嗎？3種救濟方式一次搞懂！）
 

接下來，我們則會進一步聚焦在實際更常碰到的「區段徵收」與「市地重劃」比較上，且為了讓土地所有權人考慮哪種方式更有利，底下我們將從不同面向比較差異。

1. 區段徵收：適用於都市土地及非都市土地，並可改變土地用途（例如將農地變成建地）。
2. 市地重劃：僅適用於都市土地（非都市計畫內土地，需先完成「都市計畫變更申請」），如此一來，重劃後基本上都會更新為建地。
    

1. 區段徵收：由政府機關主導，民間不能舉辦。
2. 市地重劃：可分為政府主導的公辦重劃，和由地主自發組織的私人自辦重劃。

1. 區段徵收：土地所有權人可選擇領取現金補償或抵價地（重新規劃的建地）。
2. 市地重劃：土地所有權人以獲得重新分配的土地為主，若土地面積過小，可領取現金補償，或與其他地主協調合併分配土地。

1. 區段徵收：返還的土地面積最少為原土地的40%，若是經過農地重劃，則不得少於45%。
2. 市地重劃：返還的土地面積不得低於原土地的55%。

1. 區段徵收：通常伴隨完善的大型公共設施（如道路、捷運、學校、公園等），使土地價值與生活便利性大幅增長，屬於因外部因素帶動價值提升。
2. 市地重劃：因改善原有畸零土地形狀與大小，使土地更適合建築開發、開發效率提升，同時基礎設施也會增多，屬於因內部改善帶動的價值提升。

1. 區段徵收：土地分配透過公開抽籤決定，地主可能領回的位置與原來不同，剩餘土地可讓政府可以集中進行大規模利用。
2. 市地重劃：土地按原位次分配，因此剩餘的抵費地通常零散，比較難以集中使用。

1. 區段徵收：公共設施包含道路、公園、綠地、學校等9項用途，由政府無償取得並管理。
2. 市地重劃：公共設施用地包含10項，與區段徵收相比，增加了零售市場的用途，這些公設由所有權人共同負擔。

1. 區段徵收：領回的抵價地屬於「原始取得」，即土地所有權人直接從政府手中獲得新的建地，無需承受土地上原有的負擔（增值稅從零起算）。
2. 市地重劃：領回的土地屬於「繼受取得」，即經過重新分配後，土地所有權重新登記給參與者，因此仍須承受土地上原有的負擔（如地上權、抵押權、租賃權等，且增值稅不歸零）。

1. 區段徵收：由政府主導，執行效率可能較高，能快速完成大規模開發。
2. 市地重劃：因土地所有權人共同參與，需經過多次會議協商，開發過程可能拉長。

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「抵價地」是區段徵收中，土地所有權人將土地交由政府後，選擇以重新規劃的建築用地作為被徵收的補償費用；而「抵費地」則出現在市地重劃中，土地所有權人提供部分土地作為公共設施用地，以抵扣重劃的工程費用。
 

所以主要差異在於：

1. 抵價地用於區段徵收，抵費地用於市地重劃。
2. 抵價地是補償的一部分，抵費地則是分攤工程費用。
3. 領回抵價地能增加地主的土地價值，支付抵費地則是土地所有權人的成本分擔。

認識這些土地利用方式的異同後，接著我們來看區段徵收與市地重劃的流程怎麼進行，來幫助你掌握重要環節。

簡單來說，區段徵收大致上可分為5個階段：
 

1. 準備階段：政府選擇要開發的範圍，調查地主意願，並評估公益性、必要性，完成當地的測量。
2. 計畫階段：政府制定區段徵收計畫，並經由相關機關審議通過。
3. 公告階段：政府公告徵收範圍、補償辦法與抵價地比例，並接受土地所有權人的意見和申訴。
4. 開發階段：政府依法徵收土地，進行建物拆遷與工程施工。
5. 分配階段：政府支付賠償金，或將重新規劃後的土地分配給地主或其他人，並公告土地所有權變更。

• 完整區段徵收流程請參考：區段徵收流程要等多久？詳細步驟與等待時間全解析

市地重劃也大致可分為5個階段：
 

1. 籌備階段：由政府或土地所有權人選定重劃區，提出重劃計畫，進行土地所有權調查、市場價值估算，以及現有建物評估。
2. 計畫審議：政府依據計畫書，審查市地重劃的公益性和可行性，並召開公聽會、協議會，徵詢各方意見。
3. 丈量與計算：待審議通過並公告滿30日後，進行重劃區範圍的測量，並計算公共用地負擔、費用負擔及土地分配的方案。
4. 工程規劃設計及施工：根據重劃計畫書，進行公共設施的工程設計與施工，包括道路、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園等設施的建設。
5. 土地分配：通知地主依原位次依序選擇重新規劃的土地，後續辦理土地所有權登記或變更登記，並將剩餘土地劃設為抵費地，未來公開標售。

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區段徵收與市地重劃各有其優缺點，選擇適合自己的方案需要根據個人需求與土地條件審慎評估，以下簡單為大家列出優缺點，提供初步參考：

1. 優點：區段徵收有現金、抵價地兩種補償選擇，如果地主領回抵價地，可享受土地價值增漲的潛力，同時享有稅賦減免等政策支持。此外，重新規劃的土地通常具備完善的公共設施，提升整體土地價值與可用性。
2. 缺點：區段徵收可能面臨補償金不足或不公平的情況，且過度依賴政府主導，易產生濫用或財團炒作等爭議。同時，地主需接受徵收範圍與補償方案的限制，對土地未來的開發參與度較低。

1. 優點：市地重劃可提升都市品質與環境美化，並且地主通常能領回更多比例的土地（至少55%），適合希望保有土地所有權的地主。
2. 缺點：市地重劃僅提供土地分配，無現金補償選項，且目前缺乏明確的安置計畫保障。

透過本文的比較，相信您已對這兩種方式有了更清晰的了解，然而每塊土地的條件與地主的需求不同，您是否擔心：
 

1. 想知道持有土地，是否有重劃或徵收議題？
2. 不清楚流程中的關鍵細節，擔心權益受損？
3. 不知道該如何計算補償金或領回土地比例？

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