由於台灣位於地震帶，無論是921地震還是近期的403花蓮天王星大樓坍塌事件，都顯示出老舊建築物的耐震強度不足，嚴重威脅到人民的居住安全，因此推動老房子重建勢在必行。
 

雖然都是重建方式，但其應用場景不同。簡單來說，危老重建針對符合「危險」條件的老房子，而都市更新則側重於「都市」的整體規劃，符合特定區域的房屋才有機會申請。
 

在深入介紹都市更新與危老重建前，讓我們先用圖表快速了解這兩種方式的差異：

從上表我們可以看出，危老重建由地主主導，無面積限制，只需地主間同意即可快速推行，通常30天內完成審查；都市更新則涉及更多政府和公眾參與，面積限制較嚴，需取得更多地主的同意，程序複雜，但容積獎勵較高。
 

綜合來看，老屋急需改善的住戶可考慮危老重建，而都市更新適合劃入都更區域的基地，不僅提升居住品質，也有助於區域整體發展。

如果想要了解更多危老都更的案件或是申請狀況，建議大家可以透過「都市更新入口網」來查詢最新資訊。底下我們繼續進一步更深入了解危老和都更的細節。

危老重建，是政府針對屋齡老舊且結構有安全疑慮的建築物進行重建，希望提升居住安全而推出的政策。
 

危老重建的法源依據為2017年5月10日發布的 都市危險及老舊建築物加速重建條例 （簡稱危老條例），危老重建最大的優勢是「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」，流程簡單、審核快速，不需經過長時間的多方協調，在重建計畫核准後，即可申請建築執照。

危老重建需要全體所有權人同意，這個條件看似嚴格，但因為適用的建築物規模較小，通常較容易達成共識，而且還可以合併鄰接的建築物基地或土地一起辦理。

危老重建通常有以下4種常見的重建方式：

1. 自地自建：房屋所有權人全程掌握重建流程，包括設計、施工和銷售，但需具備相關經驗和專業背景。
2. 委託興建：地主委託建商重建，建商負責施工和管理，地主需自行籌資並檢核施工品質。
3. 地主合建：地主提供土地，建商出資興建，最後依協議分配房地產，無需地主投入資金。
4. 全案管理：專業建經公司提供全程服務，地主保有全部土地產權，但需支付服務費。

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危老重建只能「協議合建」，由實施者與地主以簽訂契約的方式，分配更新後拿回的權力或土地坪數。

危老重建過程中可能產生的費用項目有：

1. 結構安全性能（耐震能力）評估費用
2. 建築設計費用
3. 營建工程費用
4. 專案管理費用
5. 行政與法律費用
6. 稅捐
7. 工程貸款及利息

許多土地所有權人在進行危老重建時，最大的困難就是資金不足。為此，政府推出了 危老建物重建信用貸款， 凡屋齡超過30年或被評定為危老建築的物件都可向金融機構申請，每戶最高可貸300萬元，貸款期限為5年。 此外，政府也提供危老重建相關補助，包括「結構安全性能（耐震能力）評估」補助和「重建計畫」補助，還有「工程貸款利息補貼」等， 詳細說明可查看 政府的方案說明。

都市更新，簡稱「都更」，是政府為了改善都市環境品質、提升居住安全、更新老舊社區而推行的政策。 它不只是單純的建築物改建，還包括引入新的商業設施、公共設施，讓都市煥然一新。
 

由於都更牽涉公眾利益，所以都市更新計畫需經過政府的審核，並取得多數所有權人的同意後才能執行。

都市更新對建物有三種做法，可以拆除重建、改進整建或加強維護，而不論哪種方式都必須符合以下條件：

1. 地區劃分：必須位於都市更新計畫區域內。
2. 面積限制：基地面積需大於1,000㎡，若面積≥500㎡需經都更審議會同意。
3. 屋齡要求：必須為合法建築，重建須滿30年以上，整建、維護須滿20年以上。

要進行都市更新，一般自行劃定案需要地主人數及其所有土地總面積均超過 80% 同意。唯有政府優先劃定區域，如海砂屋等坍塌危險的地區，同意門檻可降低：

1. 迅行劃定更新地區：同意門檻為 50%（1/2）。
2. 政府劃定更新地區：同意門檻為 75%（3/4）。

都市更新的實施方式主要有以下三種：

1. 自辦都更：由地主自主發起，資金自籌，委託建商興建，主導性高，適合有資金能力的地主。
2. 民辦都更：採合建方式，由地主出地、建商出資，並由建設公司主導興建，最後按比例分配房地，適合無資金但願參與都更的地主。
3. 公辦都更：由政府主導，或透過公開評選建商、不動產開發業者，適用於大型或具特殊原因的基地，確保都更計畫符合城市發展方向，優先保障公共利益。

都市更新主要有兩種分配方式：「權利變換」和「協議合建」。

1. 權利變換：透過專業估價業者，評估建築物在更新前後的價值，計算各地主之間的權利價值比例。扣除共同費用後，依比例分配新建物的產權。
2. 協議合建：實施者與地主達成協議，雙方協商未來的分配比例，依據協議分配新建物的產權。

都市更新的費用分攤方式依執行方式而有所不同，主要分為以下三種：

1. 自辦都更：所有規劃、設計、興建費用由地主共同分攤，每一筆支出需要地主共同負擔。
2. 協議合建：建商負責興建費用，地主提供土地。雙方合作建屋，完工後依協議分配房屋和土地，各自負責銷售。
3. 公辦都更：由政府或負責機關支付大部分費用，必要時可由都更基金先行支付，減輕土地所有權人負擔。

過程中可能產生的費用項目包括：

1. 稅金：如土地增值稅、營業稅、房屋稅、契稅、地價稅等，依相關規定繳納。
2. 規費：如登記規費、代書費、印花稅等，辦理手續時需支付的費用。
3. 工程費用：包含拆除工程、新建工程、公共設施補償費、工程管理費等。
4. 權利變換費用：如更新規劃、估價、測量費、補償及拆遷安置費、地籍整理費等。
5. 管理費用：包括營建管理費、人事費、銷售費、信託管理費、風險管理費等。
6. 其他費用：如瓦斯配管費、管理費等，與公共設施相關的費用通常依房屋分配比例分攤。

申請危險及老舊建築物重建程序
圖片來源： 內政部國土管理署都市更新入口網

危老重建的申請流程相對簡便，主要步驟如下：

1. 確認條件：確認房屋符合合法建築物要件，並完成結構安全性能評估。
2. 取得同意：取得全體土地及所有權人同意。
3. 申請核准：委託建築師提出重建計畫，向主管機關申請核准。
4. 申請執照：申請並領取建築執照及使用執照。
5. 稅捐減免：向稅捐稽徵機關申請減徵房屋稅及地價稅。
6. 重建施工：依據核准的重建計畫進行施工。

都市更新流程圖
圖片來源： 內政部國土管理署都市更新入口網

都市更新的申請流程較為複雜，可分為以下幾個階段：

1. 劃定更新單元：若不在公告劃定更新區域，需主動提交審議。
2. 都市更新計畫擬定：提出計畫並進行可行性評估。
3. 召開公聽會：公開展覽並召開公聽會，向居民說明計畫內容。
4. 審議核定：申請都市更新審議委員會審議，並取得核定公告。
5. 權利變換計畫：進行意願調查，擬定計畫並取得地主同意。
6. 拆除施工：依核准計畫申請建造執照，進行拆除施工。

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