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2024/10/08
市地重劃是什麼?土地怎麼分配?定義、流程、費用一次搞懂!

 

一、市地重劃是什麼?

市地重劃,就是對特定區域的土地進行重新規劃與整理,讓土地的形狀、大小也更符合都市計畫的需求,並興建必要的公共設施,例如道路、公園、學校等,再歸還一定比例的土地給原地主。

重劃後,每位土地所有人都會獲得一塊嶄新的土地,雖然面積可能比原來小一點,但整體環境更好,土地價值通常會大幅提升。

所以簡單來說,市地重劃就是把一群土地「洗一洗翻新」的過程,目的是透過重整土地,把原本雜亂無章、沒有公共設施的土地,變成規劃完善、各方便利的新社區,從而提升土地的使用效益及價值。
 


 

市地重劃的法源

市地重劃關乎民眾的權益,所以並不是隨便就可以進行,明確的法律依據規範有:

二、市地重劃種類:政府 VS 民間主辦

然而市地重劃並不是只能由政府強制執行,根據誰來主導這個過程,我們可以將市地重劃分成3種類型:

1.由政府主管機關主動辦理

第一種方式是由政府主動出馬,如果政府主管機關從都市更新角度評估,覺得這塊地需要重新整理,就會主動來辦理市地重劃,像是政府想要蓋新的公園、學校,或是要拓寬道路,讓大家交通更方便,政府就會先規劃好要怎麼蓋,然後再跟地主們溝通,多方合作來蓋新的社區。

  • 門檻: 如果重劃後的公共設施用地不超過重劃區總面積的45%,政府可免徵得地主同意進行重劃;但如果超過45%,就需要取得私有土地所有權人過半數,且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數的同意。

2.人民向政府申請優先辦理

如果這塊地的地主們,覺得住得不舒服,想要住得更好,為了讓土地及早開發、盡速有效利用,他們也可以主動申請要市地重劃,只要有一半以上的土地主人同意,且合計面積超過總面積半數,就可以請政府優先核准實施。

  • 門檻: 需要區內私有土地所有權人半數以上,且他們持有的土地面積,也超過區內私有土地總面積半數。

3.獎勵人民自組重劃會辦理

除了請政府幫忙,地主們也可以自己組成一個團隊,來辦理市地重劃,自己規劃、自己出錢,把土地整理得更好,這樣做的好處是可以自己掌握進度,但相對來說缺乏主導機關,執行起來會比較複雜。

  • 門檻: 需要區內私有土地所有權人半數以上,且他們持有的土地面積,也超過區內私有土地總面積半數,且政府會提供一些獎勵措施。
  • 門檻: 包括給予低利之重劃貸款、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用、政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施、免徵或減徵地價稅、或其他有助於市地重劃之推行事項。

公辦市地重劃和自辦市地重劃差異

雖然公辦和自辦市地重劃在最終的效果上沒有太大差異,但在過程中還是有些不同,以下用表格說明更清楚:

 公辦市地重劃自辦市地重劃
發起者政府土地所有權人
(包括人民申請優先辦理和人民自行辦理)
同意門檻公共設施用地不超過45%
不需要徵得土地所有權人同意
一定要取得過半數的地主同意
且同意者的土地面積合計也要過半
作業時間完成日1年內自行結算並公告完成後經政府核定,才能收取抵費地

因此公辦市地重劃的強制力更強,在重劃負擔未超過區內總面積的45%時,則無須徵得土地所有權人同意即可進行,而自辦市地重劃則需地主自行找人協商,若重劃計畫無法獲得足夠的支持,計畫將無法推行。

三、市地重劃費用誰來出?抵費地是什麼?

市地重劃的土地與負擔示意圖
市地重劃的土地與負擔示意圖
(圖片來源:Freepik)

說到重劃,很多人最關心的就是錢的問題了。原則上,市地重劃過程中的費用通常由土地所有權人按比例共同負擔,分攤比例則依各地主的土地受益程度來決定。

這些費用主要用於支付:

  1. 重劃區內的公共設施用地,例如道路、下水道、公園等。
  2. 重劃工程所必須支出的錢,例如工程費用、材料費用、地上物拆遷補償費等。

為什麼要共同負擔?

  • 受益原則: 因為重劃後,每個人的土地價值都會提高,生活環境也會改善,所以大家都要分攤這份成本。
  • 公平原則: 這樣做才能確保每個人都為這個公共建設做出貢獻,也才能讓大家享受到重劃後的成果。

市地重劃抵費地

然而實際繳款時,地主並不需要直接掏錢,除了挪出公共設施用地之外,多餘支出通過「抵費地」的方式來支付重劃費用

抵費地就是「抵付」重劃「費用」的「土地」,指的是土地所有權人用來抵付公共設施建設費用的土地。政府會把這些抵費地賣掉,用賣出去的錢來支付重劃的各項費用。

不過也不用擔心費用支出無上限,因為依照規定,負擔支出比例不能超過重劃區總面積的45%。但如果過半數地主都同意(門檻同自辦市地重劃),抵費地就可以超過這個比例。

四、市地重劃土地如何分配?土地分配比例原則

市地重劃土地分配原則示意圖
市地重劃土地分配原則示意圖
(圖片來源:Freepik)

在分配土地之前,首先會扣除用來支付重劃費用的「抵費地」,再按照以下原則分配土地:

1.原位次分配原則

讓每位地主在重劃後,都能分到一個位置和原來差不多、價值差不多的土地,以確保地主的利益不受損,但由於是按價值計算,有可能因重劃後土地價值提升而配得面積變小。

2.最小分配面積限制

但如果扣除抵費地後,假設你的持有面積<最小分配面積,就會導致無法單獨分配土地。那這時候怎麼辦?有幾種處理方式:

  • 選擇領取現金補償:分回的土地已經太小了,自願放棄分配土地的權利
  • 跟其他地主合併分配:不論是拿錢買地,或和其他地主協議一起分配土地,只要達到最小分配面積限制,就能繼續參與後續的土地分配。

如果想知道更多市地重劃配地原則細節,歡迎聯繫晟易不動產,將由專業土地規劃師為您提供專人諮詢。

五、市地重劃到底好不好?區段徵收、市地重劃優缺點一次看

說了這麼多,你可能會問:「市地重劃到底好不好啊?」老實說,這個問題沒有標準答案,因為每個人的情況都不一樣。不過,我們可以來看看市地重劃的優缺點,幫助你做判斷。

市地重劃的優點

  • 土地價值提升: 重劃後,土地通常會變得更方正、更好用,而且周圍環境也會變好,所以土地價值往往會大幅上升。
  • 公共設施完善: 重劃區內會興建道路、公園、學校等公共設施,生活品質會大幅提升。
  • 土地利用效率提升: 原本可能是雜亂無章的土地,重劃後變成規劃完善的新社區,土地利用效率大大提高。
  • 促進地區發展: 重劃可以帶動整個地區的發展,吸引更多人口和投資。

市地重劃的缺點

  • 土地面積變小: 重劃後,你的土地面積可能會變小,因為要提供一部分作為公共設施用地和抵費地。
  • 程序複雜耗時: 市地重劃的過程可能需要好幾年,而且程序複雜,需要耐心等待。
  • 負擔成本較高: 不僅是市地重劃需要負擔一部分抵費地,如果你原本住在那邊,可能需要配合拆遷,即使是靠出租土地賺錢,重劃期間也可能會影響到租金收入。
  • 可能產生糾紛: 在重劃過程中,可能會因土地分配、賠償等問題產生糾紛。

市地重劃 VS 區段徵收比較表

除此之外,市地重劃和區段徵收都是土地開發的方式,但兩者有很大的不同。讓我們用一個表格來比較:

特徵區段徵收市地重劃
開辦方式限政府辦理政府或土地所有權人
徵收範圍都市及非都市土地僅限都市土地
徵收目的新、舊都市開發重新整合土地
土地所有除領回抵價地外,其餘屬公有地除支付抵費地,仍保留土地所有權
土地分配可領取現金補償 或領回40%~50%抵價地可領回至少55%土地

(不動產名詞補充說明:抵價地為區段徵收中,政府發還地主的補償費用;抵費地則是市地重劃中,地主支付給政府的支出費用)

從這個比較中我們可以看出,如果該地真的有都市更新的必要與急迫性,比起另一種強制性更高的「區段徵收」,市地重劃對地主來說更有利,因為可以保留更多的土地,而且參與度更高,因此更受青睞。

不過,每個案例都有其特殊性,具體要選擇哪種方式,還是要看當地的實際情況來決定。

六、市地重劃成功案例-臺中市第七期市地重劃區

說了這麼多理論,來看看實際的例子吧!台中市第七期市地重劃區,俗稱「台中七期」,可以說是市地重劃最成功的案例之一。

這片土地原本是農田、夜店及特種行業的聚集地,經過耗資鉅額55.4億元重劃後,搖身一變成為臺中市的精華地段,集結了眾多高樓大廈、購物中心、以及綠地公園,成為臺中市的門面,加上豪宅聚集,如今這裡也是台中市地價最高的地區。

臺中市第七期市地重劃區小檔案

  • 重劃時間:1990年開始,1992年完成重劃,2008年重大建設陸續完成
  • 重劃面積:353.3983公頃
  • 囊括行政區:西屯區、南屯區
  • 相關重大建設:新市政大樓、議政大樓、臺中國家歌劇院、圓滿戶外劇場、秋紅谷公園、文心森林公園

七、市地重劃熱門案例-新北市塭仔圳重劃區

另一個新北市塭仔圳重劃區則是近年來備受矚目的市地重劃案例,該區域位於新北市泰山區與新莊區交界處,重劃前是較為老舊的工業區和農業區,長期以來發展受限。
但塭仔圳重劃區本身面積相當於2.6個台北信義計畫區,占地廣闊,因此新北市政府看準這裡的潛力,決心透過市地重劃的方式,將其打造成兼具居住、商業、產業的多功能新興區域,有望成為大台北地區的新亮點。

新北市塭仔圳重劃區小檔案

  • 重劃時間:2005年開始,2022年完成地上物的清理及點交,整個工程預計於2027年完工
  • 重劃面積:約400公頃
  • 囊括行政區:泰山區、新莊區
  • 相關重大建設:新市政大樓、議政大樓、臺中國家歌劇院、圓滿戶外劇場、秋紅谷公園、文心森林公園公兒三公園、廣停三停車場、30米計劃道路、五泰輕軌、泰板輕軌/li>

八、市地重劃,有望讓地價翻倍?晟易不動產,為您聰明打算!

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