市地重劃，就是對特定區域的土地進行重新規劃與整理，讓土地的形狀、大小也更符合都市計畫的需求，並興建必要的公共設施，例如道路、公園、學校等，再歸還一定比例的土地給原地主。

重劃後，每位土地所有人都會獲得一塊嶄新的土地，雖然面積可能比原來小一點，但整體環境更好，土地價值通常會大幅提升。

所以簡單來說，市地重劃就是把一群土地「洗一洗翻新」的過程，目的是透過重整土地，把原本雜亂無章、沒有公共設施的土地，變成規劃完善、各方便利的新社區，從而提升土地的使用效益及價值。
 

市地重劃關乎民眾的權益，所以並不是隨便就可以進行，明確的法律依據規範有：

• 平均地權條例（土地法中的特別法，是公權力的法源之一）
• 市地重劃實施辦法（依平均地權條例第56條第4項訂定，針對市地重劃明訂規範）
• 獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（依平均地權條例第58條第2項訂定，針對自辦市地重劃明確規範）
   

然而市地重劃並不是只能由政府強制執行，根據誰來主導這個過程，我們可以將市地重劃分成3種類型：

第一種方式是由政府主動出馬，如果政府主管機關從都市更新角度評估，覺得這塊地需要重新整理，就會主動來辦理市地重劃，像是政府想要蓋新的公園、學校，或是要拓寬道路，讓大家交通更方便，政府就會先規劃好要怎麼蓋，然後再跟地主們溝通，多方合作來蓋新的社區。

• 門檻： 如果重劃後的公共設施用地不超過重劃區總面積的45%，政府可免徵得地主同意進行重劃；但如果超過45%，就需要取得私有土地所有權人過半數，且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數的同意。

如果這塊地的地主們，覺得住得不舒服，想要住得更好，為了讓土地及早開發、盡速有效利用，他們也可以主動申請要市地重劃，只要有一半以上的土地主人同意，且合計面積超過總面積半數，就可以請政府優先核准實施。

• 門檻： 需要區內私有土地所有權人半數以上，且他們持有的土地面積，也超過區內私有土地總面積半數。

除了請政府幫忙，地主們也可以自己組成一個團隊，來辦理市地重劃，自己規劃、自己出錢，把土地整理得更好，這樣做的好處是可以自己掌握進度，但相對來說缺乏主導機關，執行起來會比較複雜。

• 門檻： 需要區內私有土地所有權人半數以上，且他們持有的土地面積，也超過區內私有土地總面積半數，且政府會提供一些獎勵措施。
• 門檻： 包括給予低利之重劃貸款、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用、政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施、免徵或減徵地價稅、或其他有助於市地重劃之推行事項。

雖然公辦和自辦市地重劃在最終的效果上沒有太大差異，但在過程中還是有些不同，以下用表格說明更清楚：

因此公辦市地重劃的強制力更強，在重劃負擔未超過區內總面積的45%時，則無須徵得土地所有權人同意即可進行，而自辦市地重劃則需地主自行找人協商，若重劃計畫無法獲得足夠的支持，計畫將無法推行。

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• 受益原則： 因為重劃後，每個人的土地價值都會提高，生活環境也會改善，所以大家都要分攤這份成本。
• 公平原則： 這樣做才能確保每個人都為這個公共建設做出貢獻，也才能讓大家享受到重劃後的成果。

然而實際繳款時，地主並不需要直接掏錢，除了挪出公共設施用地之外，多餘支出通過「抵費地」的方式來支付重劃費用。

抵費地就是「抵付」重劃「費用」的「土地」，指的是土地所有權人用來抵付公共設施建設費用的土地。政府會把這些抵費地賣掉，用賣出去的錢來支付重劃的各項費用。

不過也不用擔心費用支出無上限，因為依照規定，負擔支出比例不能超過重劃區總面積的45%。但如果過半數地主都同意（門檻同自辦市地重劃），抵費地就可以超過這個比例。

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讓每位地主在重劃後，都能分到一個位置和原來差不多、價值差不多的土地，以確保地主的利益不受損，但由於是按價值計算，有可能因重劃後土地價值提升而配得面積變小。

但如果扣除抵費地後，假設你的持有面積＜最小分配面積，就會導致無法單獨分配土地。那這時候怎麼辦？有幾種處理方式：

• 選擇領取現金補償：分回的土地已經太小了，自願放棄分配土地的權利
• 跟其他地主合併分配：不論是拿錢買地，或和其他地主協議一起分配土地，只要達到最小分配面積限制，就能繼續參與後續的土地分配。

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說了這麼多，你可能會問：「市地重劃到底好不好啊？」老實說，這個問題沒有標準答案，因為每個人的情況都不一樣。不過，我們可以來看看市地重劃的優缺點，幫助你做判斷。

1. 土地價值提升：重劃後，土地通常會變得更方正、更好用，而且周圍環境也會變好，所以土地價值往往會大幅上升。
2. 公共設施完善：重劃區內會興建道路、公園、學校等公共設施，生活品質會大幅提升。
3. 土地利用效率提升：原本可能是雜亂無章的土地，重劃後變成規劃完善的新社區，土地利用效率大大提高。
4. 促進地區發展：重劃可以帶動整個地區的發展，吸引更多人口和投資。

1. 土地面積變小：重劃後，你的土地面積可能會變小，因為要提供一部分作為公共設施用地和抵費地。
2. 程序複雜耗時：市地重劃的過程可能需要好幾年，而且程序複雜，需要耐心等待。
3. 負擔成本較高：不僅是市地重劃需要負擔一部分抵費地，如果你原本住在那邊，可能需要配合拆遷，即使是靠出租土地賺錢，重劃期間也可能會影響到租金收入。
4. 可能產生糾紛：在重劃過程中，可能會因土地分配、賠償等問題產生糾紛。

除此之外，市地重劃和區段徵收都是土地開發的方式，但兩者有很大的不同。讓我們用一個表格來比較：

（不動產名詞補充說明：抵價地為區段徵收中，政府發還地主的補償費用；抵費地則是市地重劃中，地主支付給政府的支出費用）

從這個比較中我們可以看出，如果該地真的有都市更新的必要與急迫性，比起另一種強制性更高的「區段徵收」，市地重劃對地主來說更有利，因為可以保留更多的土地，而且參與度更高，因此更受青睞。

不過，每個案例都有其特殊性，具體要選擇哪種方式，還是要看當地的實際情況來決定。

說了這麼多理論，來看看實際的例子吧！台中市第七期市地重劃區，俗稱「台中七期」，可以說是市地重劃最成功的案例之一。

您是否擁有位於都市計畫區內的土地？是否想讓您的土地發揮更大的價值？市地重劃，就是您最佳的選擇！透過市地重劃，您的土地不僅能獲得更完善的公共設施，更能大幅提升土地的利用價值。
您是否擔心：

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